Особенности рынка недвижимости Испании

Почему иностранцы покупают жильё в Испании? Исходя из данных, предоставленным регистраторами рынка недвижимости Испании, иностранцы чаще всего ищут и покупают отпускное жильё.

Это в основном недвижимость на побережье, которая используется для проживания во время отпуска или сдачи в аренду. Для российских граждан большое значение имеет возможность получения вида на жительство в безопасной стране с хорошо развитой инфраструктурой, чудесным климатом и высоким уровнем жизни. Да и заманчивые возможности для ипотечного кредитования также играют свою важную роль: до шестидесяти процентов от стоимости объекта под 5%годовых.

Согласно отчета Коллегии регистраторов Испании, в третьем квартале 2013 года россиянами куплено 819 объектов жилой недвижимости. Они заняли почётное третье место, скупив 9,5% от общего количества приобретённого жилья. На первом месте покупатели туманного Альбиона — англичане, которые стали счастливыми обладателями 1292 объектов недвижимости-14,7% от всех покупок. На втором месте –французы, совершившие аж 1003 покупки-11,4%. Покупатели из Украины также внесли свою лепту в это заманчивое дело-123 приобретения. И всё это- только за третий квартал 2013 года.

Иностранные покупатели на рынке недвижимости Испании играют сейчас первостепенную роль. Ими было совершено за этот период – третий квартал 2013 года — 1216 покупок. А цены на жильё в Испании дальше продолжают падать. По экспертным анализам, цены в третьем квартале 2013 года упали ещё на 5% и недвижимость находится приблизительно на уровне стоимости середины 2003 года.

По опубликованным прогнозам одного из ведущих банков Испании «Bankinter», цены на недвижимость могут снизиться ещё на шесть процентов и достичь 22% общего снижения цен с начала кризиса. Вот такие прогнозы, а отсюда вывод: цены на рынке недвижимости Испании продолжают падать и дна своего падения ещё не достигли.

Для оживления рынка необходим экономический рост и улучшение состояния занятости местных жителей. Больше четверти от всего работоспособного населения испанцев — безработные.

Стоит ли покупать банковскую недвижимость? Очень часто перед покупателем дома или квартиры в солнечной Испании встаёт вопрос: как лучше поступить? Покупать от банка или непосредственно у владельца? От банка получается дешевле, но стоит ли игра свеч? Давайте посмотрим и проанализируем немножко.

За последние несколько лет в Испании была проведена важная реформа на рынке недвижимости — был создан «плохой банк», так называемый «banco malo». Этот банк – банк-наследник, унаследовал недвижимость от банков, получивших государственную поддержку и таким образом избежавших банкротства. Получив за бесценок проблемную недвижимость, «плохой банк» теперь продаёт её со значительными скидками-до шестьдесят процентов стоимости от первоначальной продажной цены.

Естественно, что эта новая цена теперь стала очень заманчивым фактором в приобретении вожделенной залоговой недвижимости. Да еще при этом «плохой банк» иногда даёт возможность сто процентного кредитования, низкие процентные ставки и другие интересные предложения.

Это всё плюсы, но в покупке залоговой недвижимости есть и свои большие минусы. В первую очередь следует отметить, что механизм продажи этой недвижимости не отрегулирован. Почти невозможно добиться каких-нибудь скидок при покупке. При сто процентном финансировании банковские кредиты в этом случае очень подскакивают в цене и увеличиваются среднемесячные выплаты.

При страховании купленного жилья придется иметь дело только с теми страховыми компаниями, которые представляют интересы банка. Банк будет настаивать на подписании контракта и на дополнительные финансовые услуги, за которые покупателям придётся платить по цене банка, а не рынка. Могут возникнуть проблемы и различные неудобства и при выборе, просмотре и резервировании объектов недвижимости.

Прежде всего нужно поспешить с запросом на просмотр понравившегося объекта. Скорее всего вас заставят ждать недельку-две, прежде чем покажут его. Такая неторопливость объясняется тем, что уполномоченные агенты банков загружены и сеть их не развита.

При осмотре вас может очень огорчить состояние и внешний вид жилья. Банк вам покажет недвижимость в том состоянии, в котором она была покинута предыдущими хозяевами. Нередко показывают дома с выдранными электрическими проводами, ободранными стенами, без вырванной с мясом сантехники и побитой плиткой.

Не лучшая ситуация может быть и с документами на жильё. При подписании контракта резерва такой недвижимости надо быть очень осторожным и проверять наличие муниципальных долгов, задолженности перед <коммунидадом>, местной мэрией, наличия коммунальных долгов-свет, газ и прочее. Очень важный вопрос, особенно при покупке вилл и отдельно стоящих коммерческих объектов, является наличие лицензии на проживание.

Если покупаемый вами объект построен с нарушением технической документации: имеет большую площадь, превышена этажность или вообще нет лицензии на строительство, то легализировать такой дом в последствии практически невозможно. Сами банки до последнего момента стараются не предоставлять полный комплект документов, ссылаясь на неразглашение информации из суда или выискивая другие предлоги. Поэтому, надо добиться от представителей банка весь необходимый пакет документов перед подписанием договора купли-продажи.

Если вы всё-таки отважились на покупку жилья от банка, то вам будет необходим опытный агент по недвижимости или адвокат. И кроме всего прочего очень необходимы в этом деле выдержка и терпение.

Как покупать жильё у владельца?

Свою недвижимость испанцы в большинстве случаев продают через агентства недвижимости. Такое агентство должно иметь необходимую лицензию на этот вид деятельности. Наличие лицензии проверяется в местном Регистре собственности.

После того, когда вы уже определились с выбором и твёрдо намерены стать испанским инвестором, вам необходимо обратиться в агентство недвижимости. Услуги такого агентства для покупателей в Испании бесплатны. Там вы должны подписать частный контракт купли-продажи или контракт резерва.

В этом контракте указываются условия купли-продажи и способ оплаты. После подписания договора покупаемый объект снимается с продажи. Для этого покупатель вносит залог — 10 процентов от стоимости недвижимости. Срок действия этого договора — 60 дней, может быть продлен до 90 дней.

Далее нужно будет открыть счет в банке. Для этого необходимо получить в полиции номер идентификации иностранца <NIE>. Эта процедура, в зависимости от региона покупки, может занять от нескольких дней до нескольких недель. Затем на протяжении месяца оформляется официальный документ купли-продажи, так называемая <эскритура>. <Эскритура> подписывается в присутствии нотариуса между покупателем и продавцом.

Оплатив после этого оставшуюся часть денег и зарегистрировав свою покупку в Регистре собственности, вы становитесь полноправным счастливым владельцем недвижимости в Испании.